物业牵着民生，民生连着民心。物业服务关系千家万户，与百姓切身利益、幸福生活息息相关。今年全国两会期间，全国人大代表、齐鲁制药集团有限公司总裁李燕将关注我国物业行业发展现状，并提交《关于修订物业管理条例，强化我国物业行业顶层监管的建议》。

　　李燕认为，物业带有公共属性，并非单纯的市场行为。她建议在《物业管理条例》中明确，房屋交割时，物业公司应向业主明示物业服务合同内容，对存有异议的内容，要认真研究采纳，应坚决避免霸王条款。

　　另外，她建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制，将物业信用评价作为物业费调整的参考，推进物业服务费用收缴和提高物业服务水平良性联动。

全国人大代表李燕（央广网发 受访者供图）

　　增加业主对物业服务合同的知情权条款

　　物业与业主之间的纠纷长期存在，李燕调研发现，其中的原因之一，就是物业价格形成机制不对称不透明，物业服务水平和业主期望错配严重。业主经常“吐槽”，物业公司收了钱不干活、干不好活，部分业主甚至拒交物业费。而物业公司则认为业主总是“高高在上”，很多诉求不合理，甚至超出物业管理范围，并不是物业公司所能解决的。

　　李燕分析，出现此种相互质疑、指责的情况，一是由于物业公司本身服务能力不足，服务态度推诿敷衍；二是物业价格的形成机制不够透明，业主必须按照物业公司给出的价格支付物业费，但并不知晓物业费定价的依据和合理性，因此理所当然质疑物业公司高收费、服务和价格不匹配。

　　李燕建议，结合老百姓当前遇到的最新物业管理痛点、难点问题，对《物业管理条例》进一步修订完善。比如：增加业主对物业服务合同的知情权条款。现行物业管理条例规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

　　现实生活中，李燕称，当业主办理新房入住手续时，物业服务公司也很少主动介绍和解释物业服务合同相关条款，导致业主对物业服务合同的内容、合规性、合理性知之甚少。为保障业主知情权，她建议在《物业管理条例》中明确，房屋交割时，物业公司应向业主明示物业服务合同内容，坚决避免霸王条款。

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　　建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制

　　实际上，2017年住建部《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》、2020年住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》已明确提出：“建立物业服务企业信用管理制度。建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。”

　　李燕表示，信用是一切市场活动得以进行的重要支撑和基础。业主是物业服务的对象和需求主体。为此，一是建议将业主纳入物业公司信用评价的范围。对物业公司的信用评价，其主体不仅要涵盖政府主管部门、行业协会、街道办事处、社区居民委员会，还应涵盖第三方评价机构，更要全面纳入业主的意见，并科学设置各评价主体的评价权重，适当提高业主评价权重。评价结果严格落实“全国一张网”，评价结果为业主选聘物业服务企业、物业服务招标、各类评奖评优、出具企业诚信证明、行政管理部门实施行政监管等提供参考依据。

　　同时，她建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制，将物业信用评价作为物业费调整的参考，推进物业服务费用收缴和提高物业服务水平良性联动，促进物业管理行业健康发展。

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　　建议进一步完善物业公共维修基金的使用机制

　　李燕在建议中提到，在物业管理活动中，物业服务企业是受委托人，服务于广大业主。但由于房地产商在交付房产时一般已选择和确定好物业公司，业主对物业公司无选择权。

　　所以，在日常工作中，部分物业公司惯性认为自己是小区物业的“主人”，做出一些不当行为，引发业主不满。比如，私自利用共有部分进行经营，并将所得据为己有；随意开挖小区公用道路，忽视业主出行需求；供暖期间，为保留更多结余热量，进而牟利，有意控制调小向业主家中输送热量的流量阀门等；想方设法甚至采用非法手段，侵占挪用房屋维修基金等。

　　李燕指出，公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。为维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，公共维修基金实行专款专用，并有法定的使用程序。比如，申报使用时，必须经资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上业主签字同意。

　　以上约定有利于杜绝公共维修基金的非法占用，但也导致很多必要的维修、设备更换等需求被搁置，影响业主正常居住、出行甚至威胁生命财产安全。

　　为此，她建议针对严重影响业主正常生活的住宅共用部位（屋顶等）、共用设置设备（电梯、消防设施、路灯、道路等），经过第三方专业鉴定机构的综合评估，确需更换的，可以不经绝大多数业主同意，允许动用公共维修基金，同时联合安监质检部门对后续维修情况进行追踪，规避公共维修基金使用中的道德与行政风险，切实维护业主合法权益及生命财产安全。